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首分论市：22城11月楼市走势预判
文 / 克而瑞研究中心整理
北京 || 王秀玲
成交量涨价微跌，新开盘项目7个整体去化率32%
楼市现状：
10月，北京商品住宅新增供应量虽明显下降，但成交量同环比涨幅皆超过40%，房价略有下滑整体仍高位运行。新开盘项目共7个，均为中低档项目，整体去化率32%。土地市场新增供应、成交经营性用地均为4幅，成交地块分别位于大兴区和通州区，整体溢价率不高。受新房成交走高影响，本月二手房市场成交表现量价齐跌。
上海 || 李振宇
供应同环比锐减成交量跌价涨，19盘入市整体去化率52%
楼市现状：
10月，上海新增供应经历上月供应潮后有所回落，同环比均锐减四成。成交量跌价涨，在经历连续两个月高位成交后，临港政策性利好影响基本释放完毕，楼市日渐回归冷静。全月共19盘入市，远郊刚需刚改类产品依旧占据市场主导，其次为外环旁的首改型产品，推盘量环比下降40%，整体去化率52%。土地市场共12幅经营性用地集中出让，全部以底价成交，地价呈明显下降趋势。
后市预判：
供应：11月上海已有11个新房项目确定入市，其中宝山占据4席，占比超3成。
成交：除部分价格优势相对突出或区域利好持续加持的项目支撑市场外，大部分项目面临较大的营销压力。
房价：限价政策尚存，但相对之前监管温和，新房价格依旧控制在合理范围内。
热点区域/板块：从拿证区域预估，宝山、嘉定将是下月成交热点区域。
深圳 || 陈洪海
供应显著缩量成交量平价升，新开项目9个平均去化率62%
楼市现状：
10月，深圳商品住宅市场新房供应节奏开始趋于平缓，供应量同环比降幅超五成。成交量基本与上月持平，价格保持小幅平稳增长。主要是由于深圳正在全市范围内开展公共住房建设行动，大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房，因此整体来看商品房市场成交保持平稳。全月共9个项目开盘，平均去化率62%，客户大部分是高净值客户，主要认可项目的区位，交通及周边配套等。土地市场有所升温，新增供地8块，1宗商办用地成交，位于宝安区。二手住宅本月量价齐升，龙岗和宝安成交最为活跃。预计11月二手房成交仍会保持平稳，不会有太大的变动。
后市预判：
供应：预计11月供应量会保持平稳。
成交：预计11月的成交保持平稳，成交量不会有很大的变动。
房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。
热点区域/板块：热点板块是龙城、盐田、民治、沙头。
天津 || 肖遥
供求回落均价止跌，12个项目开盘整体去化率42%
楼市现状：
10月，天津商品住宅市场供求两端双双回落，均价止跌，市场供大于求态势依旧未改，库存量和消化周期持续拉长。全市共12个项目新开盘，项目间去化分化现象明显，整体去化率约42%。政策方面，在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年对符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目以及其他相关条件的在职职工放开限购。土地市场本月供求量均出现滑铁卢，同时共29幅经营性用地大规模撤牌或延期，究其原因，主要是年底各家开发商拿地任务已陆续完成，本就不乐观的天津楼市雪上加霜。
长春 || 史嵩龄
供求均跌热度下滑，2个新开项目平均去化率91%
楼市现状：
10月，长春商品住宅市场供应同环比大幅减少，集中在宽城、净月两个区域，全月仅2个项目新开盘，平均去化率91%；受单月市场供应减少以及十一假期影响，本月成交面积仅高于2月份，在连续三个月成交超过百万平后，市场热度有所下滑。整体房价上涨趋势已经放缓，本月继续稳定在1万元/㎡左右。土地市场供应量同环比大幅增长，成交量跌价平。
后市预判：
供应：预计11月份作为长春市场供应最后的高峰阶段，市场供应环比会大幅上涨。
成交：伴随天气逐渐转冷以及市场热度降低，预计未来两个月市场成交同比有所降低。
房价：预计未来市场的成交价格将维持稳定。同比上涨幅度仍然较高，但是环比销售价格将会出现小幅波动。
热点区域/板块：整体以北湖板块、八一水库板块等传统的热销板块为主，预计下个月宽城区仍然维持较高的成交水平。
济南 || 唐堂
供求量基本与上月持平，开盘加推13次平均去化率27%
楼市现状：
10月，济南商品住宅市场新增供求量基本都与上月持平，全月开盘加推13次，主要集中在历城区，开盘当天去化率 27%，就开盘加推来看，10月开盘量有所下降，且开盘去化率较上月有所下降，到访量也有一定下降，开发商调价意愿一般。土地市场本月无新增供应，成交土地6宗，主要位历城区。二手房挂牌价为18909元/平方米，与上月相比有所上涨，历下区遥遥领先，济阳挂牌均价最低。
后市预判：
供应：预计保利、万科、中海、碧桂园、融创等品牌房企在11月份都有楼盘供应,改善和刚需型房源均有。
成交：在市场整体回归理性的大背景下，预计下月市场成交量会小幅上涨。
房价：在因城施策的调控政策下,未来市场价格趋稳是大概率事件。
热点区域/板块：新东站片区、莲花山片区。
青岛 || 毕怡
新增供应较少成交保持基本稳定，推盘11次整体去化率63%
楼市现状：
10月，青岛商品住宅供应环比减少近四成，由于9月推盘较多，10月多以去化前期成交为主，新增供应量较少。成交环比下降15%，但同比仍处上升通道，整体市场保持基本稳定。全月共推盘11次，整体去化率63%，主要由于多个低价项目入市，去化相对较好，拉高了整体去化率。土地市场回暖，定向出让土地增加，成交量环比上涨近五成。二手房市场成交表现小幅回落。
后市预判：
供应：预计下月供应量下降。
成交：预计下月成交量保持稳定。
房价：预计下月有所下降。
南京 || 赵静波
新增供应量显著下降市场供不应求显现，推盘38次平均去化率56%
楼市现状：
10月，南京商品住宅市场新增供应量显著下降，环比降幅超五成；成交量环比也明显回落，但仍高于去年同期水平。全月共推盘38次，平均去化率56%，推出的房源以首改类居多，但整体市场仍以刚需房源续销为主。土地市场本月共15幅地块成交，其中涉宅用地10幅，整体来看部分热点区域竞争较为激烈，但整体溢价率不高，南京地价水平保持总体平稳，江北核心区土地市场略有降温，品牌开发商拿地谨慎，二线开发商有所发力。二手房成交量价环比下跌但仍处于高位，目前二手房成交主体已稳定在主城周边的江宁、浦口等纯刚需区域。
后市预判：
供应：预计11月份推盘节奏将会稳中有降态势。
成交：预计11月期间，整体成交情况将会出现一定下降。
房价：预计11月整体房价也将无明显波动，以稳为主。
热点区域/板块：江宁板块（青龙）；江北板块（核心区）。
杭州 || 刘晨光
成交量同环比齐跌，8个项目开盘整体去化率近七成
楼市现状：
10月，杭州十区商品住宅供应环比小幅下降，成交同环比齐跌，一是由于国庆小长假的影响，入市房源大幅降低；二是由于国立公证处“阳光城摇号连号”事件影响，暂停摇号，中下旬恢复正常，导致较多房源推盘节奏滞后，本月尚未转化为有效网签。全月共8个项目新开入市，平均去化率在六成以上，整体分化较为严重，现房、近轨交的项目热度较高。土拍市场本月出现降温，整体成交建面及宗数下降，土地新政下优质地块会受到房企的追捧，稍微差些的地块可能会面临无人问津的局面。二手房市场一部分是由于十一长假影响，期望的“银十”成交量反弹并未出现。
后市预判：
供应：下月为房企冲刺全年业绩的关键阶段，本月供应量较低，预计将在下月集中体现。
成交：成交量将于下月体现，总成交量上涨为大概率事件。
房价：在政府限价、限签的背景下，房价整体趋稳，主要为结构性调整。
热点区域/板块：萧山经开区、钱江世纪城、望江新城、北部新城。
徐州 || 季有国
成交同环比齐升整体市场热度较高，开盘6次整体去化率95%
楼市现状：
10月，徐州商品住宅市场供应环比小幅回落，成交量同环比齐升，消化周期有所缩短，整体市场热度较高。市区全月公开开盘共6次，平均去化率约95%，推盘次数虽较9月有所下降，但推售量及去化率均有所提高，尤其去化率，除一盘去化七成外，其余均开盘售罄。土地市场热度持续，新挂牌9宗地块，共成交6宗地块，中南首进经开区。另外政策上自10月25日起徐州商品房销售开始实行明码标价。
后市预判：
供应：未来两个月，为冲刺全年销售业绩，房企推盘量有望加大，供应端预计将上行。
成交：近期购房者观望情绪有缓解趋势，加之年底优惠力度大，需求端有望上涨。
房价：多个高价项目集中推新或将推动房价结构性上涨，但同时因房企为加快资金回笼而加大促销力度，价格涨幅有望收窄。
热点区域/板块：预计新城区市场将升温。
苏州 || 戈文问
一二手成交皆有所下降，23个项目开盘整体去化率66%
楼市现状：
10月，苏州商品住宅市场新增供应小幅缩量，成交较上月也有小幅下滑，库存和消化周期有所增加。市区共计开盘项目23个，主力集中在吴中区，整体去化率66%，其中新区、相城区去化表现较差，新区主要是蓄客时间较短，周边竞品较多，客户选择空间较大；相城区则是因积分政策对市场有一定影响，导致相城区整体去化不高。土地市场较为冷清，本月供应5宗涉宅地，无土地成交。二手住宅市场成交有所下降，主要集中在姑苏区和吴中区。后市预判：
后市预判：
供应：11月苏州25个盘预计加推房源入市，未来供应量预计75万方。
成交：网签成交预计在60万方左右。
房价：整体均价目前稳定保持在21000-22000元/㎡。
热点区域/板块：吴江区运东开发区板块和太湖新城板块；吴中区光福、香山、胥口板块；新区浒墅关板块逐渐受到关注。
常州 || 戈文问
成交锐减4成热度回落， 19次开盘整体去化率65%
楼市现状：
10月，常州商品住宅市场供应减少，成交量环比下降近四成，市场热度有所回落。市区共18个项目19批次开盘，以中高端项目为主，加推时间主要集中在中下旬，整体去化率65%，认购率较9月下降7个百分点。土地市场方面本月无供应，武进区成交2宗涉宅用地，整体溢价率48%。
后市预判：
供应：11月商品住宅供应量预计50万㎡左右。
成交：11月商品住宅预计成交35万㎡左右。
房价：11月商品住宅均价预计在17000元/㎡左右。
热点区域/板块：预计重点推盘板块，包括武进高新区板块、新龙板块、钟楼开发区板块。
无锡 || 万萍
供应小高潮但成交爆冷，11盘新开平均去化率63%
楼市现状：
10月，各开发商都积极抢占最后的旺季节点加快供应节奏，无锡商品住宅市场迎来供应小高潮。但成交爆冷，同环比跌幅均较大，尽管市场上各种促销手段层出不穷，但是对于大部分项目来说成效甚微。全月新开盘项目共11个，以中档、中高档产品为主，平均去化率63%。土地市场10月份量价齐升，成交量环比暴涨109%，平均楼板价环比也上涨15%。值得注意的是，市场热点板块滨湖和老城核心区域梁溪区依旧出现三幅居住用地流拍。
后市预判：
供应：目前无锡楼市趋冷，预计11月供应节奏会稍有放缓的趋势。
成交：预计11月整体成交持续走低，无太大起色。
房价：预计接下来无锡房价将会持续小幅上涨。
合肥 || 周开拓
供应新高但网签成交跌至新低，新开盘34个平均去化率49%
楼市现状：
10月，合肥商品住宅供应环比上涨7%，创2019年新高，但网签成交呈现持续低迷跌至近一年最低值，市场状态不佳。房企保持快节奏营销动作，累计监测到项目推售34个，月均去化率49%，五成以上多为高新、蜀山、经开高性价比盘，客户认可度较高。目前多个区域仍以渠道分销为主要蓄客、去化手段，开盘优惠力度加大多数95折左右，最低优惠降至88折。土地市场迎来供应高峰，创近一年内月度新高，市区六区+肥西县共计15宗地块出炉；成交方面省内本土房企万兴、徽创摘下高新、庐阳两宗多次流拍地块，溢价率控制在30%内。
后市预判：
供应：持平或加速供货。
成交：预计11、12两月市场竞争激烈推货环比持平，成交将小幅回暖。
房价：高价项目陆续入市，成交均价结构性上扬。
热点区域/板块：滨湖区、高新区、蜀山区。
厦门 || 蔡美美
供销价齐跌，5盘开盘加推平均去化率46%
楼市现状：
10月，厦门商品住宅新增供应环比腰斩，市场营销力度较强但成交延续9月低迷走势，均价结构性下行，整体呈供过于求态势，库存进一步扩容。全月共5盘开盘/加推，入市项目去化冷热不均，平均去化率46%。当前市场需求持续不振，项目普遍蓄客不足，多以顺推形式入市，其中价格具备优势/产品具备稀缺性，开发商口碑认可度较高的项目去化较佳。土地市场新增供应2幅商住地，无商住地成交。二手房市场成交量持续下滑但10月底日均成交现回暖趋势。
后市预判：
供应：预计11月供应端或有回落，整体以去库存为主。
成交：预计后期成交量有望回升，但受抑于整体市场观望情绪浓厚，回弹空间有限。
房价：预计11月整体成交均价有望再回上升通道。
热点区域/板块：集美环杏林湾板块。
福州 || 方明
供过于求持续，12次开盘平均去化率37%
楼市现状：
10月，福州新房市场整体持续供过于求，其中五区供应量同环比大幅缩水，成交量跌价涨；闽侯供应量环比下滑近5成，成交亦表现为小幅下滑态势。全月共11个项目开盘12次，市场下行叠加三季度房企集中开盘，市场严重供过于求，付款优惠、首付分期、特价房、全民营销等促销动作频繁，客户观望情绪愈加浓厚，项目蓄客情况较差，项目开盘去化普遍低于40%。土地市场本月主城区无土地供应，八县共供应15幅商住用地；土拍转冷，房企受资金链影响拿地热情不高，主城区仅成交1幅商住用地。
后市预判：
供应：预计未来两个月将会迎来一波供应潮。
成交：可售房源充足，且观望情绪较重，未来项目去化仍然面临较大压力，成交量大幅提升的可能性不大。
房价：预计后期价格波动不大，但届时部分项目将加大打折、特价房等营销力度，以此来变相降价。
热点区域/板块：主要以仓山旧区、南通为主。此外南屿、上街板块、东区、中心城区将成为新置业热点。
武汉 || 吴洋
供应同环比大跌成交下降，38频次开盘整体去化率57%
楼市现状：
10月，受制于军运会预售管制，供应同环比大跌，全月上中旬无新增供应，至月底恢复。成交受供应节奏影响随之下降，主要以持销为主。全市共38频次开盘，其中19盘平推，日光7频次，整体开盘首日去化率57%。当前市场供求矛盾已十分激化，即便军运会影响全月以持销为主旋律，但整体开盘去化仍然首次跌破六成，在增量逐步转变为存量的大环境下，项目对于分销的依赖性愈加明显。土地市场本月新增经营性建设用地18宗，涉宅用地占比超过九成；新增22宗经营性用地成交，东湖高新、蔡甸、东西湖、新洲依然为热门区域。
后市预判：
供应：随着预售管制结束，积压的供应将大幅放量，预计供应将重回350-400万方左右水平。
成交：预计11月及后续新开盘去化或将迎来好转。
房价：预计11月及年底，全市均价仍会结构性的在合理范围内波动。
热点区域/板块：洪山区的白沙洲板块、黄家湖板块，新洲的阳逻新城板块，东西湖的吴家山板块将是市场竞争最为激烈之地。
长沙 ||陆劲
供应破百万成交提升，新开盘40次整体去化率63%
楼市现状：
10月，长沙商品住宅市场供应放量突破百万方，成交显著提升。全月共监测到40次开盘，开盘去化率63%，日光率12.5%，精装项目占比38%；从开盘节奏来看，多数房企采用“高周转”方式以实现稳定现金流，市场捂盘基本不再，然而市场蓄客不足，改善客户承接部分需求，大面积等改善房源去化表现较好，短期内同区域内项目抢客严重，冷热不均程度加剧。土地市场供求持续回调，土拍更趋理性，有定向出让以控成本，同时也有流拍现象和多房企竞争现象，整体长沙县土地热度比六区更高。
后市预判：
供应：预计下月新房供应仍将保持高位运行，或将迎来年度高潮。
成交：预计年底成交量仍将维持在较高水平，但上行动力缺乏难以大涨。
房价：长沙房价目前在各省会城市及二线城市中仍处“洼地”，未来上涨空间较大。
热点区域/板块：滨江新城、武广新城、省府板块、月亮岛片区、麓谷片区、梅溪湖二期、高铁西站片区。
成都 || 闫涛
供应回落但成交持续疲软，新开加推41个整体去化率46%
楼市现状：
10月，成都商品住宅供应量经历上月集中爆发后本月小幅回落，但数值依旧较高；成交端持续疲软，同环比均处中低位；受高性价比产品日趋减少等影响，随高价地项目入市量增加，区域价格天花板有上浮态势。全月新开盘、加推项目共41个，整体去化率46%，项目到访量分化严重，高性价比项目受市场热追。本月土地市场秋意凉凉，供求同、环比均呈持续下降态势，出让土地以挂牌出让商业用地为主，溢价率大跌10.3个百分点。但流拍率受低供应影响，较上月小幅下降。近期二手房成交量同环比均有所上涨，一、二圈层主导成交，三圈层成交月均走势趋稳。
后市预判：
供应：随年底销售任务高压，或推动多项目供应，后市供应或呈现稳中有涨态势。
成交：未来成交或呈现稳涨态势。
房价：整体房价在未来一段时间或呈现一定程度抬头，主要体现为一、二圈层价格上涨，三圈层房价或将维稳，暂不会出现大涨大跌局面。
热点区域/板块：都江堰、彭州、金堂以及锦江生态带板块、秦皇寺-CBD板块。
重庆 ||何诗慧
供求齐降、供远大于求，新开项目13个平均去化率68%
楼市现状：
10月，重庆商品住宅市场供求两端同环比均小幅下滑，客户观望情绪持续加重，市场表现低迷供远大于求，存量不断增加。新开盘项目共计13个，集中在北碚区、巴南区和大渡口区，开盘平均去化率在68%左右，去化率达到100%的项目仅2个。本月土地供应集中在城市西区和南区，共供应9宗商住类用地，且多为成熟居住区核心板块，受地块位置差异及品质影响，企业整体拿地激进度偏低，热门板块土地企业拿地积极，共成交商住类地块6宗。二手房市场成交量价均持续小幅下降，渝北区持续为热门成交区域。
后市预判：
供应：11月重庆主城预计开盘加推183个项目。
成交：预计11月商品住宅市场成交量将有小幅上涨，成交量预计在200万方左右。
房价：预计11月商品住宅市场建面成交均价持续保持12000元/㎡左右。
热点区域/板块：渝北区的中央公园、龙兴板块和巴南区的龙洲湾、李家沱板块。
昆明 ||王路璐
供求皆下降，新开盘项目8个整体去化率76%
楼市现状：
10月,昆明商品住宅市场供求量环比皆处下降通道，市场供过于求格局得以逆转。全月开盘项目共8个，推整体去化率为76%。本月土地供应节奏放缓，供地与上月相比有明显回落，成交以勾地为主，官渡区成交显眼，均底价成交，整体楼面价下滑。二手房市场均价止跌回升，除官渡区房源量有所增长外，其余4个城区都有所下降，整体来看本月房源量最多的是官渡区，均价最高的是西山区。
后市预判：
供应：进入四季度供地放缓，房企拿地回归理性，预计拿地溢价率有回调趋势。
成交：预计四季度成交仍会冲高。
房价：四季度开始，楼市优惠活动增多，房企冲刺，预计价格企稳。
热点区域/板块：巫家坝板块、呈贡新城板块、以及一环、马街板块多项目面世。
西安 || 严延
供应大跌成交回落热度下降，新开盘36个平均去化率72%
楼市现状：
10月，西安商品住宅新增供应同环比跌幅明显，成交量也小幅回落，整体市场热度有所下降。全月共开盘 36 个项目，包含精装项目 24 个，其中浐灞生态区开盘量占比最大。虽然开盘数量和推货量较 9 月均有所下降，但去化率72%相较 9 月基本持平，典型房企及品质较高楼盘的案场客源充足，开盘即清现象仍存在。土地市场本月供应激增，共计供应 28 宗经营性用地，其中商住用地达14宗；共成交4宗，整体成交幅数相较于9月有较大幅度下降，主要是由于前期供应较少。二手房全市均价为14188 元/㎡，基本与上月持平。
后市预判：
供应：预计推盘量有所增加。
成交：成交热度会有所下降。
热点区域/板块：浐灞生态区和西咸新区。
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